A Reforma Tributária trouxe mudanças significativas para operações de compra e venda de imóveis, afetando tanto pessoas físicas quanto pessoas jurídicas. Além dos tributos já existentes, como o IRPF (ganho de capital) e o ITBI (imposto municipal), certas operações passam a estar sujeitas ao IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e à CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Pessoa Física
Quando há incidência de IBS e CBS?
O contribuinte pessoa física será considerado sujeito passivo desses tributos se:
- Alienar mais de 3 imóveis que estejam em seu patrimônio há menos de 5 anos;
- Alienar mais de 1 imóvel construído diretamente pelo próprio contribuinte nos últimos 5 anos.
⚠️ Observações importantes:
- A incidência ocorre somente sobre imóveis com tempo de posse inferior a 5 anos.
- Imóveis mantidos por período superior ficam fora do alcance de IBS/CBS.
- Para imóveis adquiridos por meação, doação ou herança, o prazo de 5 anos é contado a partir da aquisição pelo meeiro, doador ou falecido.
- Compras de imóveis de pessoa física não contribuinte do IBS/CBS não geram crédito tributário para o adquirente.
Pessoa Jurídica
Regime específico para o setor imobiliário
- Alíquota reduzida em 50%, resultando em tributação efetiva de 14% sobre a base de cálculo;
- Aplicação de redutor social sobre a base:
- R$ 100 mil por unidade → imóveis residenciais novos;
- R$ 30 mil por unidade → lotes;
- Os valores serão corrigidos anualmente pelo IPCA.
Incorporações Imobiliárias – Regras Específicas
Empresas incorporadoras terão tratamento diferenciado:
- IBS e CBS incidem apenas sobre a diferença entre o valor de venda do imóvel e o custo do terreno (ou imóveis incorporados);
- Aplicação do redutor social de R$ 100 mil por unidade → favorece imóveis de menor valor;
- Alíquota efetiva de 14% (considerando a redução de 50%);
- Direito a crédito integral dos tributos pagos em materiais de construção e serviços da obra → grande avanço em relação ao modelo anterior, no qual esses custos não eram recuperáveis.
Nota da Matrix!
Assim como nas operações de locação, recomendamos:
- Estudo tributário personalizado, considerando a estrutura societária e os objetivos dos sócios;
- Simulações comparativas entre operar como pessoa física ou jurídica, avaliando:
- Modalidade de aquisição do imóvel;
- Condição de contribuinte ou não do IBS/CBS;
- Custo efetivo da construção/incorporação;
- Impacto da manutenção ou alienação de imóveis no longo prazo
