1. Haverá aumento da carga tributária para empresas que alugam imóveis?
Sim, quando a Reforma estiver completa, em 2033. Para pessoas jurídicas (PJ) que realizam locação de imóveis próprios, mesmo com o redutor de 70% na alíquota do IVA, que vale para toda locação, sem limite de faturamento, haverá aumento da tributação. Em 2027 e 2028, a tendência é de queda (veja o item 5).
- Locação PJ – faturamento anual acima de R$ 120 mil: De 11,33% a 14,53% para 16,08% a 19,28% (estimativa para 2033)
- Locação PJ – faturamento anual até R$ 120 mil: De 8,93% para 13,68% (estimativa para 2033)
A diferença entre as duas faixas de faturamento está no cálculo do IRPJ e da CSLL, e não no IVA.
2. E para pessoas físicas que alugam imóveis?
Proprietários que recebem mais de R$ 240 mil por ano e possuem mais de três imóveis alugados (as duas condições juntas) passam a ter incidência do IVA de até 8,40% sobre o aluguel (estimativa para 2033), além do IR de até 27,50% sobre o rendimento. Quem não passa dos dois limites continua pagando só o IR.
3. O que muda para locações de curta temporada, como Airbnb?
A tributação será maior, pois o redutor do IVA será de apenas 40% e não há o desconto de R$ 600 do aluguel residencial.
- PJ: de 11,33% a 14,53% para 24,48% a 27,68% (estimativa para 2033)
- PF: até 27,50% para até 44,30% (somando o IR sobre o rendimento e o IVA sobre o aluguel; só para quem passar dos limites de contribuinte)
Observação: despesas operacionais como limpeza, manutenção, mobiliário e comissões podem ser aproveitadas como crédito no regime não cumulativo, ajudando a reduzir o impacto tributário.
4. Meu contrato antigo pode ficar no IVA DUAL Simplificado (3,65%)?
É possível optar pela alíquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida se forem atendidos os seguintes critérios:
- Contratos não residenciais firmados até 16/01/2025, por prazo determinado, registrados em Cartório até 31/12/2025 (prazo já encerrado) ou enviados à Receita Federal e ao Comitê Gestor, pelo prazo original do contrato;
- Contratos residenciais firmados até 16/01/2025, pelo prazo original ou até 31/12/2028, comprovados por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou pagamento da locação.
Nessa opção não há o desconto de R$ 600 nem créditos, e a escolha não pode ser desfeita. Vale simular antes, porque o cálculo normal pode sair mais barato.
5. Como será o impacto da Reforma Tributária na prática?
Exemplo: receita de locação de R$ 100.000,00 (empresa no Lucro Presumido, aluguel comercial, alíquotas estimadas, sem créditos)
| Cenário | Alíquota aplicável |
| Atual | 12,53% |
| 2027 (início da CBS) | 11,67% |
| 2033 (100% IBS + CBS) | 17,28% |
6. O que muda já em dezembro de 2026?
A partir de 01/12/2026, o aluguel feito por empresa passa a ter documento fiscal: a NFS-e no padrão nacional, com o código do imóvel no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Em 2026, o documento apenas mostra os novos tributos. A pessoa física contribuinte começa em 2027.
