Nos informativos anteriores sobre negócios imobiliários, já abordamos como as Pessoas Físicas serão atingidas, porém, buscando unificar os principais impactos sofridos por esse grupo e facilitar o entendimento, revisaremos abaixo as condições impostas com a Reforma Tributária para os contribuintes Pessoa Física que operam com imóveis.
Locação ou uso remunerado de imóveis
1 – Quando a pessoa física que realiza estas operações será sujeita à condição de contribuinte de IBS e CBS?
No ano-calendário anterior: É considerada contribuinte a pessoa física que obteve receita total com essas operações que exceda R$ 240.000,00 e envolverem mais de três imóveis distintos.
Dentro do ano-calendário: Operações que excedam 20% do limite previsto de R$ 240.000,00 anual, ou seja, a partir do momento que o montante dos recebimentos chegar a R$ 288.000,00 e envolva mais de três imóveis distintos.
2 – Qual o fato gerador?
O fato gerador é o pagamento, ou seja, o IBS e a CBS incidirão sobre os recebimentos ocorridos dentro do mês
3 – Quando passa a valer?
A Reforma Tributária será implantada com um período de transição, também aplicável à parte imobiliária, iniciando-se com testes em 2026 e progredindo até 2033, quando estará integralmente aplicada.
4 – Qual a carga tributária prevista?
A carga total prevista na Reforma é de 27,5% (ainda passando por aprovação). Porém, esta atividade será beneficiada por uma redução de 70%, passando a alíquota prevista a 8,25%. Além disso, poderá se beneficiar dos créditos sobre serviços/aquisições e do redutor social de R$ 600,00 por bem imóvel residencial.
Há também a possibilidade de opção pelo regime simplificado durante um período de adaptação (até 31/12/2028), desde que cumpridos os requisitos de enquadramento. Para mais detalhes, acesse nosso informativo sobre a Alíquota Reduzida.
5 – Qual a base de cálculo para a apuração do IBS e da CBS?
Além do valor do aluguel que já é habitual, também será considerada para a base de cálculo os valores de receitas financeiras, seguros, taxas e variações monetárias sobre os contratos.
6 – Vou poder me beneficiar das minhas despesas?
Sim, estando enquadrado como contribuinte do IBS e CBS, poderá apurar crédito sobre pagamentos de despesas com serviços contratados e materiais aplicados. Desta maneira, há a previsão de que poderão ser abatidos valores como condomínio, taxas cobradas pelos administradores de imóveis, tributos e emolumentos sobre o imóvel.
7 – Além dos impostos previstos na Reforma Tributária, continuarei pagando o IR?
Sim, a Reforma Tributária regula apenas impostos sobre o consumo. O Imposto de Renda não teve mudanças na incidência do Carnê-Leão ou ajuste anual.
8 – Alugo meu imóvel apenas por temporada, haverá alguma mudança?
Sim, se cumpridos os requisitos para tornar-se contribuinte (valor recebido e quantidade de imóveis), as locações de curta duração (até 90 dias) equiparam-se à atividade de hospedagem, tendo uma redução de 40% na alíquota geral, resultando numa alíquota prevista de 16,5%. Com direito a utilização de créditos sobre os serviços e materiais.
Venda de imóveis ou de direitos sobre imóveis
1 – Quando a pessoa física que realiza estas operações será sujeita à condição de contribuinte de IBS e CBS?
No ano-calendário anterior ou em curso: Quando houver a venda de mais de três imóveis diferentes que permaneceram no patrimônio da pessoa por menos de cinco anos a partir da aquisição ou se houver a venda de mais de um imóvel construído pela própria pessoa física nos últimos cinco anos.
2 – Qual o fato gerador?
O fato gerador é a alienação do bem imóvel. Para esse fim, diferente do que ocorre hoje em que os impostos são apurados apenas no momento do pagamento, com a Reforma Tributária considera-se realizada a venda e sujeita a tributação não apenas na assinatura da escritura, mas também quando é firmado um contrato de promessa, carta de reserva ou quando se cumpre uma condição prevista no contrato (por exemplo, quando o comprador paga a entrada e o vendedor libera o imóvel).
3 – Quando passa a valer?
A Reforma Tributária será implantada com um período de transição, também aplicável à parte imobiliária, iniciando-se com testes em 2026 e progredindo até 2033, quando estará integralmente aplicada.
4 – Qual é a carga tributária prevista?
A carga total prevista na Reforma é de 27,5% (ainda passando por aprovação). Porém, esta atividade será beneficiada por uma redução de 50%, passando a alíquota prevista a 13,5%. Além disso, poderá se beneficiar dos créditos sobre a aquisição do imóvel ou terreno, os serviços e aquisições de materiais, além do Redutor Social de R$ 100.000,00 para imóveis residenciais novos e de R$ 30.000,00 por lote residencial.
5 – Qual a base de cálculo para apuração do IBS e da CBS?
Será tributado o valor da transação, excluindo o custo ajustado e valores dispendidos em corretagem, além da aplicação do Redutor Social.
O custo ajustado será aplicado para venda de imóveis adquiridos antes de 2027, onde o contribuinte poderá optar por atualizar o custo histórico pelo IPCA ou utilizar o valor de referência municipal (valor venal/ITBI) de 31/12/2026, na legislação é tratado como Redutor de Ajuste.
Para imóveis adquiridos a partir de 2027, o custo será apenas o valor efetivamente desembolsado, sem possibilidade de utilização do valor de referência ou atualização pelo IPCA.
6 – Além dos impostos previstos na Reforma Tributária, continuarei pagando o IR?
Sim, a Reforma Tributária regula apenas impostos sobre o consumo. O Imposto de Renda não teve mudanças na incidência do Ganho de Capital (GCAP).
