Com a publicação dos Regulamentos do IBS e da CBS em 30 de abril de 2026, o segmento imobiliário passa a ter obrigações acessórias específicas que diferem dos demais setores.
O ponto central é que cada tipo de operação imobiliária exige um documento fiscal distinto, e os estágios de implementação variam entre eles.
1. Venda de Imóveis — NF-e ABI (Modelo 77)
A NF-e ABI (Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis) representa o primeiro documento fiscal eletrônico obrigatório criado especificamente para operações de venda no mercado imobiliário.
Todas as empresas que realizarem alienações de imóveis em nome próprio, como incorporadoras, loteadoras, SPEs e patrimoniais, precisarão adaptar seus processos à nova obrigação. Isso vale também para empresas de outros ramos que vendem um imóvel próprio. A pessoa física que se tornar contribuinte do IBS e da CBS passa a emitir a partir de 2027.
O que este documento exige:
O layout exige informações completas sobre a Natureza da Operação (como compra e venda, dação em pagamento, permuta com torna, arrematação em leilão) e sobre o Tipo de Instrumento (escritura pública, contrato particular, decisão judicial), além de dados de pagamento e características do imóvel (residencial novo, usado, lote, etc.) para fins de cálculo do IBS e da CBS.
Entre os campos obrigatórios estão:
- matrícula e características do imóvel;
- dados do adquirente;
- natureza da operação;
- os tributos envolvidos.
DANFE-ABI:
Assim como nos demais documentos fiscais eletrônicos, a NF-e ABI conta com uma representação gráfica auxiliar, o DANFE-ABI, que pode ser impresso para acompanhamento da operação.
O DANFE-ABI não substitui a nota fiscal e não possui validade jurídica por si só, sendo apenas um espelho da nota digital.
Status atual:
A NF-e ABI já possui leiaute definido, e a data de vigência foi fixada pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026: a emissão é obrigatória a partir de 01/12/2026 (para optantes do Simples Nacional, a partir de 01/01/2027).
As especificações técnicas estão no Manual de Orientação do Contribuinte (MOC) da NF-e ABI, que pode receber ajustes; vale acompanhar sempre a versão mais recente.
2. Locação de Imóveis — NFS-e com novos códigos
Para operações de locação de imóveis, a emissão será realizada pela NFS-e, que recebeu atualização para atender às novas regras da Reforma Tributária.
As mudanças incluem novos códigos para operações de locação e campos específicos para identificação do imóvel. Entre eles:
- código do imóvel no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), obrigatório para cada imóvel da nota;
- valores que não entram na base de cálculo, cada um com seu tipo: tributos como o IPTU, emolumentos, condomínio e o redutor social de R$ 600 do aluguel residencial;
- percentual de copropriedade, quando o imóvel tem mais de um dono.
A NFS-e de locação é emitida pelo emissor nacional, mesmo em municípios que têm emissor próprio.
Status atual:
O leiaute foi reestruturado pela Nota Técnica 009/2026, e a emissão com destaque de IBS e CBS passa a ser obrigatória a partir de 01/12/2026, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.
3. Locação de Equipamentos
Para locação de bens móveis (equipamentos), foram criados campos específicos na NFS-e vinculados ao NCM e à descrição do bem, com regras próprias para faturamento e incidência do IBS/CBS.
A obrigação segue a mesma estrutura da NFS-e, mas ainda depende de ato conjunto específico para definição dos prazos.
4. Resumo por operação
| Operação | Documento | Status |
| Venda / Alienação | NF-e ABI (Mod. 77) | Obrigatória a partir de 01/12/2026 (Simples: 01/01/2027) |
| Locação de imóveis | NFS-e com novos códigos | Obrigatória com IBS e CBS a partir de 01/12/2026 |
| Locação de equipamentos | NFS-e com campos NCM | Parcialmente definido |
| Incorporação / Loteamento | NF-e ABI | Mesmo prazo da venda |
5. Período de adaptação e próximos passos
O ano de 2026 será utilizado como período de adaptação às novas regras da Reforma Tributária, sem recolhimento efetivo de IBS e CBS para essas operações. A pessoa física que se tornar contribuinte está dispensada de emitir documentos fiscais em 2026 e passa a emitir a partir de 2027, com inscrição no CNPJ.
As empresas dos segmentos imobiliário e de locação devem aproveitar esse período para revisar seus processos internos e realizar o mapeamento das informações cadastrais que passarão a ser obrigatórias nas novas notas fiscais, como dados dos imóveis, cadastros, códigos e demais campos exigidos.
Também é recomendável alinhar essas necessidades com os fornecedores de sistema e equipes responsáveis pela emissão fiscal, garantindo que os cadastros e parametrizações estejam preparados para as futuras exigências. Seguiremos acompanhando as publicações oficiais e orientando nossos clientes conforme novas definições forem divulgadas.
Seguiremos acompanhando as publicações oficiais e orientando nossos clientes conforme novas definições forem divulgadas.
