Alíquota Reduzida para Contratos Antigos de Aluguel
A Lei Complementar nº 214/2025 trouxe mudanças para quem recebe renda de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel.
Para contratos antigos, existe um regime simplificado e opcional de recolhimento do IBS e da CBS, com regras específicas.
Quem pode optar pelo regime simplificado (alíquota de 3,65%)?
Empresas e pessoas físicas que sejam contribuintes do IBS e da CBS, em contratos que atendam aos requisitos abaixo.
Contratos com finalidade não residencial (comerciais):
- Firmados até 16 de janeiro de 2025, por prazo determinado;
- Comprovados por firma reconhecida ou assinatura eletrônica;
- Registrados em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou enviados à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, conforme regulamento. O prazo de registro em cartório já terminou; para contratos não registrados, resta o envio à Receita e ao Comitê Gestor;
- Válidos até o término do prazo original do contrato.
Contratos com finalidade residencial:
- Firmados até 16 de janeiro de 2025;
- Comprovados por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovante de pagamento do aluguel até o último dia do mês seguinte ao primeiro mês do contrato;
- Válidos até 31 de dezembro de 2028 ou até o fim do prazo original do contrato (o que ocorrer primeiro).
Como distinguir finalidade residencial ou comercial?
- A finalidade está relacionada ao uso efetivo do imóvel:
- Residencial: usado para moradia.
- Comercial (não residencial): usado para atividade econômica, comercial ou profissional.
Observação: A fonte pagadora (pessoa física ou jurídica) pode ajudar na identificação, mas não determina a finalidade. O que importa é o uso efetivo do imóvel e o que consta no contrato.
Tributação no regime simplificado
- Alíquota única: 3,65% sobre a receita bruta recebida.
- Inclui: aluguel + receitas financeiras + variações monetárias ligadas ao contrato.
- Sem o desconto de R$ 600 por imóvel residencial.
- Pagamento definitivo: não há restituição ou compensação.
- Sem créditos: não há aproveitamento de créditos de IBS ou CBS.
Quando a Pessoa Física passa a ser contribuinte
A pessoa física só paga IBS e CBS sobre o aluguel quando se torna contribuinte. Abaixo dos limites, não há IBS e CBS sobre o aluguel. Acima deles, a pessoa física também pode optar pelos 3,65% nos contratos que cumprem os requisitos.
No ano-calendário anterior:
- Receita total de locação/cessão/arrendamento acima de R$ 240.000 e envolvendo mais de 3 imóveis distintos.
No próprio ano-calendário:
- Receita de locação acima de R$ 288.000 (20% acima do limite de R$ 240.000), também envolvendo mais de 3 imóveis distintos.
As regras para quem vende imóveis são outras e valem para as vendas.
Pontos importantes
- O regime simplificado substitui outras formas de incidência de IBS e CBS.
- O contribuinte deve manter escrituração segregada das operações sujeitas a esse regime.
- O pagamento é definitivo (sem restituição ou compensação).
- A opção é irretratável: é feita na emissão do primeiro documento fiscal do aluguel e vale para todo o contrato.
- Vale simular antes de optar: no cálculo normal, o aluguel tem redução de 70% na alíquota e, no residencial, desconto de R$ 600 por imóvel, o que pode resultar em imposto menor que os 3,65%.
Prazos de vigência:
- Contratos residenciais → até 31/12/2028 ou até o fim do contrato original.
- Contratos comerciais → até o fim do contrato original.
