Com a Reforma Tributária, cada imóvel do país passa a ter um número único de identificação: o código do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Ele funciona como um “CPF do imóvel” e vai aparecer nos documentos fiscais de aluguel e de venda do imóvel, nos registros dos cartórios e nos cadastros das prefeituras.
1. O que é o CIB?
O CIB é o inventário dos imóveis urbanos e rurais, públicos ou privados, e faz parte do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), administrado pela Receita Federal. Cada unidade imobiliária recebe um código de 8 caracteres (7 números e 1 dígito verificador), ligado à sua área e à sua localização exata no mapa, válido em todo o território nacional.
2. Preciso fazer o cadastro do meu imóvel?
Não. O cadastro é feito a partir das informações enviadas pelas prefeituras (imóveis urbanos), pelo Incra (imóveis rurais) e pelos cartórios. A lei deu prazos para que esses órgãos adotem o CIB em seus sistemas:
| Prazo | Quem |
|---|---|
| Até 31/12/2025 | Órgãos federais, cartórios, capitais dos estados e Distrito Federal |
| Até 31/12/2026 | Órgãos estaduais e demais municípios |
3. Guarulhos já concluiu o cadastro
A Prefeitura de Guarulhos divulgou que concluiu o cadastro dos imóveis da cidade no CIB. Quem tem imóvel em Guarulhos já pode consultar o código de cada unidade.
4. Como consultar?
A consulta é pública e feita no site do Sinter, com login na conta gov.br. É possível localizar o imóvel pelo endereço.
5. Por que o CIB é importante na Reforma Tributária?
- Documento fiscal: no aluguel, o código CIB é campo obrigatório da NFS-e, que passa a ter destaque de IBS e CBS a partir de 01/12/2026; sem ele, a nota não é emitida corretamente. Na venda, a NF-e ABI também tem campo para o código do imóvel, a ser informado quando disponível.
- Valor de referência: todo imóvel com CIB terá, a cada ano, um valor de referência estimado pelas administrações tributárias e divulgado no Sinter, com base em localização, características e preços praticados no mercado.
- Arbitramento: se o valor declarado em uma venda ou aluguel for muito inferior ao de mercado, a Receita pode usar o valor de referência como prova para cobrar o IBS e a CBS sobre outra base. O contribuinte pode contestar o valor de referência, com provas.
- Redutor de ajuste: para imóveis que a empresa ou a pessoa física contribuinte já possui em 31/12/2026, o valor de referência pode ser escolhido como base do redutor de ajuste, no lugar do valor de aquisição atualizado pelo IPCA.
Nota Matrix!
Recomendamos que cada imóvel já tenha o código CIB registrado nos controles internos ou no sistema da empresa, junto com a matrícula, o endereço e os contratos. Além disso:
- consulte o código de cada imóvel no Sinter (em Guarulhos, já disponível);
- confira se os dados do cadastro (endereço, área, matrícula) estão corretos e, se houver divergência, procure a prefeitura ou o cartório;
- acompanhe o valor de referência de cada imóvel quando for divulgado e compare com os valores praticados nos seus contratos;
- para imóveis em outras cidades, acompanhe o prazo das prefeituras até 31/12/2026.
