Com a Reforma Tributária, o aluguel passa a ter documento fiscal. E quem vai receber as primeiras perguntas é a imobiliária: o inquilino empresa pedindo a nota, o proprietário sem saber se precisa emitir. A imobiliária não precisa resolver a situação fiscal de cada cliente, mas precisa conhecer o caminho para orientar.
1. De quem é a obrigação?
Do dono do imóvel. Quem emite o documento fiscal do aluguel (a NFS-e no padrão nacional) e paga o IBS e a CBS é o proprietário, quando ele for contribuinte:
- Proprietário empresa (CNPJ): sempre, a partir de 01/12/2026.
- Proprietário pessoa física: só se, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil de aluguel e alugou mais de 3 imóveis. Nesse caso, passa a ter CNPJ Técnico e a emitir a partir de 2027.
Um cuidado: a imobiliária só enxerga os imóveis que administra. Um proprietário com 2 imóveis na sua carteira pode ter outros em outra imobiliária e, somando tudo, ser contribuinte. Por isso, o papel da imobiliária é alertar e indicar o caminho, e não decidir pelo proprietário.
Saiba mais:
2. O que o inquilino vai perguntar
“Vou receber nota fiscal do aluguel?”
Só se o proprietário for contribuinte. Se for pessoa física abaixo dos limites, não há documento fiscal.
“Por que eu quero essa nota?”
Porque, para o inquilino empresa, o IBS e a CBS do aluguel viram crédito, desde que haja documento fiscal. Isso pode pesar na escolha do imóvel e na renovação de contratos.
“IPTU e condomínio entram?”
Não entram na base do imposto quando são cobrados junto com o aluguel e o pagamento é comprovado. Eles aparecem separados na nota.
3. O que o proprietário vai perguntar
“Eu sou contribuinte?”
Depende da receita e da quantidade de imóveis, somando tudo o que ele tem, inclusive fora da imobiliária. Indique a nossa notícia sobre pessoa física e o contador dele.
“Meu contrato antigo muda?”
Contratos assinados até 16/01/2025 podem optar por 3,65% sobre o aluguel. Vale simular antes.
Saiba mais: Alíquota Reduzida para Contratos Antigos de Aluguel
“O que é esse CIB?”
É o “CPF do imóvel”, obrigatório na nota de aluguel. Em Guarulhos, o cadastro já foi concluído.
Saiba mais: CIB: o “CPF do imóvel” na Reforma Tributária ([link da notícia nova])
“E se eu quiser vender?”
Para quem for contribuinte, os imóveis que ele já tem em 31/12/2026 terão um desconto na venda (o redutor de ajuste).
Saiba mais: Impactos nas Operações de Compra e Venda de Imóveis
4. A nota da imobiliária também vale crédito
A imobiliária continua emitindo NFS-e pelos seus próprios serviços, como taxa de administração e comissão, agora com destaque de IBS e CBS. Para o cliente que for contribuinte (o proprietário empresa ou a pessoa física contribuinte, no CNPJ dela), essa nota gera crédito e reduz o imposto que ele paga sobre o aluguel ou a venda. Ou seja: a nota da imobiliária passa a ter valor para o cliente, e isso é um argumento a favor do serviço.
Na intermediação de venda, a comissão repassada a outros corretores da mesma operação tem campo próprio na nota, para não ser tributada duas vezes.
5. Checklist da imobiliária até 01/12/2026
- Separar IPTU e condomínio do aluguel nas cobranças ao inquilino e guardar os comprovantes.
- Registrar o código CIB de cada imóvel administrado.
- Identificar os proprietários empresa e os proprietários pessoa física com muitos imóveis, e avisá-los da mudança.
- Identificar os contratos assinados até 16/01/2025.
- Preparar a emissão da própria NFS-e com IBS e CBS.
- Ter à mão os links das nossas notícias para indicar a proprietários e inquilinos.
Nota Matrix!
A imobiliária que souber orientar sai na frente: é ela que o proprietário e o inquilino vão procurar primeiro. Para a visão completa, acesse os conteúdos da Reforma Tributária em nosso site.
Fonte: LC 214/2025, arts. 251 a 261; Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026; Nota Técnica SE/CGNFS-e 009/2026.
