A Reforma Tributária trouxe mudanças significativas para operações de compra e venda de imóveis, afetando tanto pessoas físicas quanto pessoas jurídicas. Além dos tributos já existentes, como o IRPF (ganho de capital) e o ITBI (imposto municipal), certas operações passam a estar sujeitas ao IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e à CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Pessoa Física
Quando há incidência de IBS e CBS?
O contribuinte pessoa física será considerado sujeito passivo desses tributos se, no ano anterior ou no próprio ano:
- Alienar mais de 3 imóveis que estejam em seu patrimônio há menos de 5 anos;
- Alienar mais de 1 imóvel construído diretamente pelo próprio contribuinte nos últimos 5 anos.
No próprio ano, passa a ser contribuinte a partir da 4ª venda (ou da 2ª, no caso de imóveis construídos por ele).
⚠️ Observações importantes:
- Para saber se a pessoa física é contribuinte, só contam os imóveis com tempo de posse inferior a 5 anos.
- Imóveis mantidos por período superior não entram nessa contagem.
- Para imóveis adquiridos por meação, doação ou herança, o prazo de 5 anos é contado a partir da aquisição pelo meeiro, doador ou falecido.
- Compras de imóveis de pessoa física não contribuinte do IBS/CBS não geram crédito tributário para o adquirente.
- A pessoa física que se tornar contribuinte precisa de CNPJ e emite documento fiscal (NF-e ABI) a partir de 2027.
Pessoa Jurídica
Regime específico para o setor imobiliário
- Alíquota reduzida em 50%, resultando em tributação efetiva estimada de 14% sobre a base de cálculo quando a Reforma estiver completa, em 2033 (em 2027 e 2028, só a CBS: cerca de 4,5%, com alíquota ilustrativa de 9%);
- Aplicação do redutor de ajuste sobre a base: desconta-se o valor de aquisição do imóvel, mais o ITBI e o laudêmio. Para imóveis que a empresa já tem em 31/12/2026, vale o valor de aquisição atualizado pelo IPCA até essa data ou, por opção, o valor de referência publicado pela Receita no Sinter. Na prática, o imposto incide sobre a valorização do imóvel;
- Aplicação de redutor social sobre a base, após o redutor de ajuste e uma única vez por imóvel:
- R$ 100 mil por unidade → imóveis residenciais novos;
- R$ 30 mil por unidade → lotes residenciais;
- Os valores serão corrigidos mensalmente pelo IPCA.
- Direito a crédito dos tributos pagos em bens e serviços ligados ao imóvel, desde que com documento fiscal (o que já entrou no redutor de ajuste não gera crédito);
- A partir de 01/12/2026, toda venda de imóvel exige a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI).
Incorporações Imobiliárias – Regras Específicas
Empresas incorporadoras terão tratamento diferenciado:
- IBS e CBS incidem apenas sobre a diferença entre o valor de venda do imóvel e o custo do terreno (ou imóveis incorporados), por meio do redutor de ajuste;
- Aplicação do redutor social de R$ 100 mil por unidade residencial nova → favorece imóveis de menor valor;
- Alíquota efetiva estimada de 14% em 2033 (considerando a redução de 50%);
- Direito a crédito integral dos tributos pagos em materiais de construção e serviços da obra → grande avanço em relação ao modelo anterior, no qual esses custos não eram recuperáveis.
- Incorporações que optarem pelo Regime Especial de Tributação (RET) até 31/12/2028 podem manter a tributação de 4% sobre a receita até o fim do empreendimento, sem créditos e sem redutores.
Nota da Matrix!
Assim como nas operações de locação, recomendamos:
- Estudo tributário personalizado, considerando a estrutura societária e os objetivos dos sócios;
- Simulações comparativas entre operar como pessoa física ou jurídica, avaliando:
- Modalidade de aquisição do imóvel;
- Condição de contribuinte ou não do IBS/CBS;
- Custo efetivo da construção/incorporação;
- Impacto da manutenção ou alienação de imóveis no longo prazo
