O que muda com a Reforma Tributária?
A substituição dos tributos PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS pelo novo IVA dual (CBS e IBS) representa uma mudança estrutural relevante no sistema tributário nacional, com potencial aumento da carga tributária, cuja alíquota total poderá atingir 28% quando a Reforma estiver completa, em 2033.
No que se refere à atividade de locação de imóveis próprios, a LC 214/2025 estabelece um redutor de 70% na alíquota do IVA para toda locação, sem limite de faturamento. Na tabela abaixo estão as alíquotas efetivas estimadas para 2033 (IVA de 28%), somadas ao IRPJ e à CSLL, sem o desconto de R$ 600 e sem créditos.
| Operação | Atual | Reforma Tributária (2033) |
| Locação realizada por PJ | 11,33% a 14,53% | 16,08% a 19,28% |
| Locação realizada por PJ – faturamento anual de até R$ 120 mil (diferença no IRPJ e na CSLL) | 8,93% | 13,68% |
Em 2027 e 2028, apenas a CBS substitui o PIS e a Cofins, e o imposto sobre o aluguel tende a cair: com alíquota ilustrativa de 9% e a redução de 70%, fica em cerca de 2,7%, contra 3,65% de PIS e Cofins hoje no Lucro Presumido.
Ainda que o redutor mitigue parcialmente os impactos, o cenário indica, a partir de 2029, um aumento da carga tributária em relação ao regime vigente, principalmente na locação comercial, sendo recomendável avaliar estratégias de reorganização tributária e patrimonial à luz da nova legislação.
Locação realizada por Pessoa Física
Uma das principais mudanças da Reforma é a possibilidade de pessoas físicas locadoras de imóveis próprios se tornarem contribuintes da CBS e do IBS. Com esse novo cenário, é essencial que os contribuintes pessoa física avaliem alternativas de planejamento, especialmente quanto à viabilidade de reorganização patrimonial e constituição de pessoa jurídica.
Atual:
- Não se equipara à Pessoa Jurídica
- Tributação do IRPF pela tabela progressiva
- Tributação: Até 27,50%
Com a Reforma Tributária
- Pode se equiparar à Pessoa Jurídica
- Além do IR, contribui com o CBS e o IBS, se:
- A receita anual com locação ultrapassar R$ 240 mil; e
- A atividade envolver mais de três imóveis (as duas condições juntas)
- Tributação: Até 27,50% de IR sobre o rendimento + até 8,40% de IVA sobre o aluguel (estimativa para 2033, antes do desconto de R$ 600)
- Precisa de CNPJ e emite documento fiscal a partir de 2027
Locação de curta duração
A reforma tributária introduz mudanças significativas para locações por temporada, com contratos de curta duração (até 90 dias), — como é comum em plataformas digitais como Airbnb e Booking — equiparando essas locações aos serviços de hospedagem, para fins de incidência do IBS e da CBS, aplicando-lhes a mesma sistemática tributária da hotelaria. Nesse contexto, a alíquota será reduzida em 40%, sem o desconto de R$ 600 do aluguel residencial, resultando em uma alíquota efetiva estimada de 16,8%, considerando o teto de 28% para o IVA combinado.
Embora o redutor aplicado seja menos vantajoso que o previsto para locações tradicionais, a atividade contempla despesas operacionais significativas, como limpeza, mobiliário, manutenção e comissões, que possibilitam a apropriação de créditos de IBS e CBS, contribuindo para mitigar o impacto fiscal no regime não cumulativo.
Diante disso, é recomendável que operadores desse modelo de negócio avaliem com atenção sua estrutura de custos e a eventual formalização da atividade para fins de aproveitamento integral dos créditos fiscais.
Vale lembrar que, quando a locação por temporada é realizada por pessoa física, poderá haver incidência do Imposto de Renda, com alíquotas progressivas de até 27,5%, além da CBS e do IBS, o que tornaria a tributação extremamente onerosa, podendo chegar ao patamar de 44,3% (somando o IR sobre o rendimento e o IVA sobre o aluguel), desconsiderando eventual aproveitamento de crédito. A pessoa física só paga CBS e IBS se, no ano anterior, receber mais de R$ 240 mil de aluguel e alugar mais de três imóveis; contam os imóveis, e não o número de locações.
| Operação | Atual | Reforma Tributária (2033) |
| Locação curta duração – Pessoa Jurídica | 11,33% a 14,53% | 24,48% a 27,68% |
| Locação curta duração – Pessoa Física | Até 27,50% | Até 44,30% |
Nota Matrix!
Para a locação de imóveis por Pessoa Jurídica, é importante a elaboração de simulações tributárias comparativas do novo modelo proposto pela Reforma. Isso porque a nova sistemática traz diversas variáveis que podem impactar diretamente a carga fiscal, tais como:
- Direito à apropriação de créditos de CBS e IBS, mediante a compensação com débitos futuros;
- Alíquotas do IBS que serão definidas individualmente por Estados e Municípios, podendo gerar variações conforme a localização dos imóveis;
- Redutor de R$ 600,00 na base de cálculo do IBS/CBS aplicado a receitas provenientes de locações de imóveis residenciais;
- IPTU e condomínio fora da base de cálculo, quando cobrados do inquilino junto com o aluguel e comprovados;
- Possibilidade de optar por uma tributação simplificada.
A partir de 01/12/2026, o aluguel passa a ter documento fiscal (NFS-e no padrão nacional).
