O Regime Especial de Tributação (RET) é uma forma simplificada de pagar impostos nas incorporações imobiliárias. Nele, a incorporadora paga mensalmente o equivalente a 4% da receita obtida. Esse valor já inclui de forma unificada:
- IRPJ: 1,26%
- CSLL: 0,66%
- PIS: 0,37%
- Cofins: 1,71%
Esse regime pode ser adotado por empresas incorporadoras (pessoa jurídica) que utilizam o Patrimônio de Afetação e que atendam às regras definidas pela Receita Federal. O passo a passo atualizado pode ser consultado no link oficial:
https://www.gov.br/pt-br/servicos/optar-pelo-regime-especial-de-incorporacoes-imobiliarias
Reforma Tributária e o futuro do RET
Com a Reforma Tributária, esse regime já tem prazo final estabelecido.
Veja a linha do tempo prevista:
2026 – Sem mudanças
- O RET continua como hoje, com IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, inclusive para vendas feitas até 31/12/2026 e recebidas depois.
2027 e 2028 – Período de Transição
Manutenção do Regime Especial de Tributação (RET)
- Empresas enquadradas no RET continuam recolhendo 4% sobre a receita.
- Nova composição da alíquota:
- IRPJ: 1,26%
- CSLL: 0,66%
- IBS e CBS: 2,08%
- Carga tributária total permanece em 4%.
- O RET pode ser escolhido até 31/12/2028.
- Quem optar até essa data mantém os 4% até o fim do empreendimento.
- Quem não optar pelo RET já é tributado pelo regime regular de IBS e CBS a partir de 2027.
A partir de 2029 – Fim da possibilidade de adesão ao RET
- Novas incorporações não poderão mais optar pelo RET para o IBS e a CBS e serão tributadas pelo regime regular.
- No regime regular, a alíquota do IBS e da CBS tem redução de 50%. Com a Reforma completa, em 2033, a estimativa é de cerca de 13,5%, aplicada sobre a base já com os redutores, e não sobre toda a receita.
- No novo modelo, será possível:
- Aproveitar créditos sobre bens e serviços usados na incorporação;
- Aplicar redutor de ajuste e redutor social na venda das unidades.
Para melhor visualização, apresentamos a tabela resumo a seguir:
| Aspecto | RET (opção até 2028) | Regime regular |
| Tributação total | 4% sobre a receita | Estimada em cerca de 13,5% em 2033, sobre a base com os redutores |
| Tributos incluídos | Até 2026: IRPJ (1,26%) + CSLL (0,66%) + PIS (0,37%) + COFINS (1,71%). A partir de 2027: IRPJ (1,26%) + CSLL (0,66%) + IBS e CBS (2,08%) | IBS + CBS (nova sistemática tributária) |
| Possibilidade de créditos | Não | Sim – créditos de bens e serviços utilizados |
| Aproveitamento de redutores | Não | Sim – redutor de ajuste e redutor social |
| Aplicação | Por incorporação com Patrimônio de Afetação | Regime geral (não exclusivo para incorporações) |
| Prazo para optar pelo RET | Até 31/12/2028 | Não disponível após essa data |
| Manutenção do RET após 2028 | Sim, até o encerramento do empreendimento | Não aplicável |
| Obrigatoriedade de controles | Elevada | Elevada |
Pontos de atenção:
- A Reforma Tributária não alterou regras do IRPJ e da CSLL. Assim, entende-se que permanece a possibilidade de recolhimento nos percentuais reduzidos, hoje em 1,92% no total.
- Os controles documentais da incorporação devem permanecer de forma rigorosa, visto que as regras para utilização atualmente do RET já são bem criteriosas e devem ser mantidos.
- No RET, não é possível aproveitar créditos de IBS e CBS nem usar os redutores, e o valor pago é definitivo, sem restituição ou compensação (salvo distrato). Por isso, vale simular cada empreendimento antes de optar.
- A partir de 01/12/2026, toda venda de imóvel, no RET ou fora dele, passa a exigir a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI).
